昨日，央行公告：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。其中，首套不低于相应期限贷款市场报价利率，二套不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。不少网友就开始疑惑，目前房贷利率是4.9%，而LPR是4.85%，那是否表示房贷利率下降了呢？是不是更有利于楼市的投资？
我们先来看一下，目前房贷基准利率为4.9%，如果以8月20日5年期以上LPR为4.85%参考基数的话，首套房贷不加点，比基准利率低5个基点；二套房贷利率加60个基点是5.45%，大概上浮到基准利率的11%。这也是近三年多来，房贷基准利率首次出现大的调整。
那是不是意味着，楼市就要降息了？
就拿上海来说，实际贷款利率并没有降低，反而是提高了。以前上海首套贷款利率是在4.9％基准利率上打9.5折，也就是4.655％，现在统一不得低于LPR的4.85％。而上海二套房的贷款利率是在4.9％基准利率上的1.1倍，也就是5.39％，现在统一不得低于LPR，再加60个基点，也就是5.45％。具体算下来，不管是首套房还是二套房，贷款利率不降反而还涨了。
按照央行的最新规定，各个地方的实际房贷利率，是由商业银行根据LPR基准利率加点而成。换句话说，现在央行规定的房贷利率，只是最基础的参考标准。对于不同的城市来说，具体上浮多少，该如何上浮，可以操作的空间很大，都要根据各自的具体情况来定。
而且按照央行的说法，未来房贷利率将会是波动的，每月都将根据市场行情进行调整，也就是说，未来并不是都按照8月20日5年期以上LPR的4.85%来算。要知道，贷款市场报价利率（LPR），是8月17日央行宣布推出的最新基准利率计算方式。它是央行授权全国银行间同业拆借中心负责统计、公布，由18家银行报得出，再由全国银行间同业拆借中心剔除最低价、最高价，算出的平均价。
商业银行参考该基准利率，并在此基础上有所加点，就是发放贷款的实际利率，而这个加点就是根据自己的资金成本、风险成本、利润等因素而定。而5年以上期的LPR利率，就是普通房贷利率的基准。所以未来LPR利率每个月都调整一次。这就意味着，房贷基准利率也会每月随着波动。
那么对于现在已经签订贷款合同的人来说，有什么影响吗？
没有影响，按照老规矩来就好，现在的新规是对新人说的，也就是对10月以后的新增住房贷款有效。不过对于已经有房贷的朋友来来说，利率并不是签了就永远不变，未来如果有大幅降息或加息，银行就不可能接按照以前的固定利率，房贷利率就会跟着变动了。
总的来说，现在楼市并不是国家要重点发力的领域，避免资产脱实就虚，引导资金流入实体经济，才是国家当下重点的工作。所以这次央妈调整房贷基准利率，并不是想要给楼市松绑，反而可能会是更进一步的管控。本质上，这是想要从资金端控制过多资金流入楼市。
即便未来贷款市场报价利率(LPR)会有所下浮，但各地的房贷利率还要看具体地方的楼市政策，而地方政府还是会受国家窗口指导的。比如近来央行就已经三次宣布：房贷利率不会降低。